思哲：怎样才能在房价增长率低于贷款利率情况下，实现投资不亏损

发布时间： 2017-11-28 11:16:53

来源：思哲随谈

分类：行业动态

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在购买住宅时，首付一般是二成或者三成。我们以三成为例分析。假设我们购买一套单价为1万元/m²，每年的房价增长率为4%面积100㎡的住房，它的总价为100万元，首付30万元，贷款70万元，贷款30年，商业贷款利率4.9%/年，等额本息还款。那么三十年后，该套房产的连本带利还款133.7万，即总成本163.7万元。此时该套房产单价为：324万元。这是没算上房租收益的结果。

是不是很奇怪为什么房价增长率没有银行贷款利率低，怎么最后房产价值还是翻倍了。其实关键在于银行的贷款越还越少，所有产生的利息越来越少;另一方面，房产的涨价是以整套房产的总价增长的，而且以后每一年的增长基数都是前一年涨后的房价，也就是说它是复利增长，并且时间复利了30年。所以才会出现这样的情况，如果是购买商业地产，只能贷款10年，复利增长的空间就会比较小，一但出现房产增长率不高时，可能就会带来亏损。

所以，要做到以上情况，最关键一点是贷款的年限一定要尽可能功能的长，使复利的作用充分发挥出来。事实上，房价不可能每年都只是这么低的涨幅，尽管目前国家的房价调控效果的效果越来越好，但经济的发展必然会出现周期波动，所以选择购买住房时完全不用担心房价跌的问题。

责任编辑： yemingzhe

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